Inschrijven koopovereenkomst
Het inschrijven van een koopovereenkomst bij het kadaster biedt zekerheid
Hieronder wordt steeds gesproken over een woning. De voorbeelden zijn echter ook van toepassing op ander onroerend goed, bijvoorbeeld een appartement of een weiland.
Als een woning verkocht wordt, leggen verkoper en koper de gemaakte afspraken vast in een koopovereenkomst. Op een latere datum wordt dan bij de notaris de leveringsakte getekend. Over het algemeen worden dan ook de sleutels afgegeven.
De akte van levering wordt door de notaris ingeschreven bij het kadaster. Pas na die inschrijving is de koper eigenaar van de woning.
Het is ook mogelijk om de koopovereenkomst te laten inschrijven bij het kadaster. Dit betekent niet dat de koper dan al eigenaar van de woning wordt, maar zo'n inschrijving kan wel andere voordelen hebben. Deze voordelen zijn:
- de verkoper kan de woning niet aan een ander overdragen;
- als na inschrijving van de koopovereenkomst iemand de woning heeft gehuurd, heeft de huurder geen rechten
tegen de koper;
- beslagen die op de woning worden gelegd ná inschrijving van de koopovereenkomst werken niet tegenover de koper;
- als de verkoper onder bewind wordt gesteld, failliet wordt verklaard of in de schuldsanering terecht komt,
belemmert dit de overdracht niet;
- als de overheid eenzijdig een voorkeursrecht vestigt op de woning, kan de overdracht toch doorgaan. Dit is dus ook
een voordeel voor de verkoper zijn, en kan een reden voor de verkoper zijn om de koopovereenkomst bij het
kadaster te laten inschrijven.
Bij het bovenstaande is het wel van belang om te realiseren dat de bescherming in tijd beperkt is. De koper is namelijk alleen beschermd als de overdracht binnen 6 maanden na inschrijving van de koopovereenkomst plaatsvindt.
Hieronder volgen ter verduidelijking twee voorbeelden.
Voorbeeld 1: bescherming tegen dubbele verkoop
Piet en Karin zijn op zoek naar een nieuwe woning. Na een aantal maanden zoeken vinden zij de perfecte woning.
Met de eigenaar van de woning sluiten zij een koopovereenkomst. Het tekenen van de akte van levering en de sleuteloverdracht zullen drie maanden later bij de notaris plaatsvinden.
Na twee maanden horen Piet en Karin via kennissen dat de verkoper zijn huis aan een ander verkocht heeft. Piet belt vervolgens met verkoper om uitleg te krijgen.
Uit het telefoongesprek blijkt dat de verkoper al een maand geen eigenaar meer is van de woning. Hij heeft het, nadat hij het aan Piet en Karin had verkocht, voor € 15.000,00 meer aan een ander kunnen verkopen. De akte van levering is al een maand geleden getekend. Helaas voor Piet en Karin, zij zullen opnieuw op zoek moeten gaan naar een woning.
Als Piet en Karin de koopovereenkomst hadden laten inschrijven bij het kadaster, hadden zij zes maanden bescherming gehad tegen een verkoop aan een ander. De verkoper had dan pech gehad: ook voor € 15.000,00 meer had hij het niet meer aan een ander kunnen leveren. Piet en Karin waren dan wel eigenaar van de woning geweest.
Voorbeeld 2: bescherming tegen faillissement
Nicole en Bart hebben samen hun eerste huis gekocht. Ze hebben met de verkoper een koopovereenkomst gesloten en daarin afgesproken dat het tekenen van de akte van levering op 15 februari plaats zal vinden. Op 15 februari om 10.00 uur hebben ze daarvoor een afspraak gemaakt bij de notaris. Het tekenen van de akte en ook de sleuteloverdracht gaan prima: het huis is netjes achtergelaten door de verkoper, alles volgens afspraak. Na het tekenen van de akte stuurt de notaris deze digitaal naar het kadaster. Daar wordt de akte om 11.30 uur in ontvangst genomen.
Maar wat Nicole en Bart niet weten, is dat de verkoper er financieel niet al te best voorstaat. Zo slecht zelfs, dat hij op diezelfde dag om 14.00 uur (dus ná het tekenen van de akte van levering en de registratie bij het kadaster) failliet wordt verklaard. Een faillissement werkt terug tot 0.00 uur van de dag waarop het wordt uitgesproken, dus 15 februari om 0.00 uur. Dit betekent dat toen de verkoper failliet ging, het inschrijven van de eigendomsoverdracht van de woning nog niet door het kadaster was verwerkt: het kadaster nam de akte namelijk pas om 11.30 uur in ontvangst.
Door het faillissement worden Nicole en Bart geen eigenaar: iemand die failliet is kan geen woning in eigendom overdragen, ook niet als pas later op de dag het faillissement wordt uitgesproken.
Als Nicole en Bart besloten hadden om de koopovereenkomst in te schrijven bij het kadaster, hadden ze de woning nu wel in eigendom gehad.
